Un proyecto de casa de autor en MÉTODO toma entre doce y veinte meses desde el primer diagnóstico hasta la entrega de llaves. Ese rango existe porque cada proyecto es distinto y porque el tiempo total depende de decisiones que no siempre controla el arquitecto. Lo que sí es predecible son los tiempos de cada fase y los factores que los comprimen o los alargan.
Diagnóstico: dos a cuatro semanas
El diagnóstico es la etapa más corta y la más ignorada. Implica el levantamiento del terreno, el análisis de la normativa municipal, el estudio de asoleamiento y la documentación del programa de necesidades con el cliente.
El asoleamiento —el análisis de la trayectoria solar sobre el predio a lo largo del año— puede hacerse en días si se tienen los datos correctos. El tiempo del diagnóstico se alarga cuando la normativa del predio tiene complejidades (zonas de valor histórico, predios en esquina con restricciones especiales) o cuando el programa de necesidades del cliente no está claro al inicio.
Anteproyecto: cuatro a ocho semanas
El anteproyecto es el corazón del tiempo de diseño. Se trabaja la distribución, la sección y la volumetría, y se desarrolla la matriz de opciones con las alternativas que el cliente evaluará.
Los cuatro factores que alargan el anteproyecto:
- Número de revisiones por indecisión sobre la distribución
- Cambios de programa a mitad de la etapa (agregar un cuarto, cambiar el uso de un espacio)
- Dificultades de coordinación entre cliente y arquitecto para reuniones de revisión
- Terrenos con restricciones complejas que requieren múltiples iteraciones normativas
La primera revisión con la matriz de opciones suele resolver la dirección del proyecto. Las revisiones siguientes son de ajuste, no de rediseño.
Proyecto ejecutivo: ocho a doce semanas
El proyecto ejecutivo es la etapa más extensa del proceso de diseño. La coordinación entre arquitectura, estructura e instalaciones requiere múltiples ciclos de revisión interna. Los calculistas estructurales tienen sus propios tiempos de desarrollo; lo mismo los proyectistas de instalaciones.
Lo que más alarga el ejecutivo son los cambios de distribución que se introducen después de que el cliente aprobó el anteproyecto. Si el cliente pide mover la escalera cuando el estructural ya está avanzado, el efecto en cascada puede sumar semanas al plazo.
Trámites y permisos: tres a seis meses
Los trámites municipales son la etapa que menos controla el arquitecto en términos de tiempo. En CDMX, el ingreso de un expediente de Manifestación de Construcción con observaciones puede implicar correcciones y reingresos que estiran el plazo a seis meses o más. Sin observaciones, el tiempo se acerca al mínimo.
Iniciar los trámites en paralelo con los últimos pasos del ejecutivo puede ahorrar tiempo en el calendario total sin comprometer el proceso. Lo que no puede hacerse es tramitar antes de tener el ejecutivo completo.
Construcción: diez a dieciséis meses
La duración de la obra depende de la superficie, la complejidad constructiva y el número de frentes de trabajo que se puedan mantener simultáneamente. Una casa de 300 m2 con acabados en piedra natural, concreto expuesto y madera requiere más tiempo que una casa con acabados estándar de la misma superficie.
Los factores que más alargan la construcción:
- Suelo con capacidad de carga distinta a la estimada (implica recálculo de cimentación)
- Materiales con tiempo de entrega largo sin pedidos anticipados
- Pausas por decisiones tardías del cliente en acabados
- Lluvias en zonas de temporada intensa que afectan colados y acabados exteriores
La supervisión arquitectónica reduce los retrasos por errores de ejecución que obligan a demoler y rehacer. No los elimina: los contiene.
Próximos pasos
Planear con realismo los tiempos de cada etapa evita la presión que lleva a tomar decisiones apresuradas en etapas avanzadas. Si tienes una fecha de entrega que no puede moverse, el punto de partida es trabajar hacia atrás desde esa fecha para saber cuándo hay que iniciar cada etapa.
Para entender cómo gestionamos los tiempos en proyectos de casa de autor, conoce el método de MÉTODO.