Según una columna de 2024 sobre las etapas del desarrollo inmobiliario en México, publicada en El Financiero, el plan maestro de un desarrollo inmobiliario define el uso del suelo, la distribución de espacios y la infraestructura necesaria de un proyecto. En la Ciudad de México (CDMX), el reglamento de la ley urbana usa además «Plan Maestro» como nombre de un instrumento de planeación con contenido fijo y aprobación de la autoridad.
El plan maestro de un desarrollo inmobiliario define usos, espacios e infraestructura
En la columna «Las etapas clave del desarrollo inmobiliario en México», que Norma Canales publicó en El Financiero el 1 de abril de 2024, el plan maestro aparece en la segunda etapa, la de planificación y diseño, una vez que se adquieren los terrenos. Según la misma columna, en esa etapa los diseñadores y arquitectos trabajan en conjunto para que el proyecto cumpla con las necesidades y expectativas del mercado objetivo y con los requisitos legales y normativos.
Una forma útil de leerlo es como el plano de conjunto de un terreno: dónde va cada uso, cómo se reparte el suelo y qué infraestructura lo sirve, antes de diseñar cada edificio. Las reglas que siguen son las de la Ciudad de México y no se generalizan a otros estados ni municipios.
En la CDMX el Plan Maestro es también un instrumento del reglamento
El Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (texto vigente que publica la Consejería Jurídica de la Ciudad de México, con última reforma del 25 de octubre de 2023) define el Plan Maestro en su artículo 4, fracción XXX, como «una herramienta de planeación urbana de carácter estratégico» sobre un área delimitada dentro de la Ciudad de México, «que relaciona e integra todas las acciones de intervención sobre el territorio». Según su artículo 41, el Plan Maestro aparece cuando los programas de desarrollo urbano establecen normas particulares de ordenación que contemplan planes maestros para proyectos o zonas específicas.
En ese caso, el artículo 41 del reglamento encarga a la Dirección General de Desarrollo Urbano formular el proyecto de plan maestro, en su caso con el apoyo de los particulares interesados, y el proyecto se somete a la consideración y aprobación del titular de la Secretaría, que en su caso emite un acuerdo. El acuerdo se inscribe en el Registro de los Planes y Programas, y a partir de él se expiden los dictámenes de aplicación de normatividad de cada proyecto y los certificados de zonificación.
El reglamento todavía nombra a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda en su artículo 2. La Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (texto vigente de la Consejería Jurídica, última reforma del 13 de julio de 2026) da hoy esa materia a la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana en su artículo 31. Un transitorio de la reforma de octubre de 2024 pide entender hechas a ella las referencias a la secretaría anterior, en lo relativo a las atribuciones que esa reforma le otorga.
El reglamento de la CDMX fija qué contiene un Plan Maestro
El artículo 42 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal enumera el contenido y pide que un Perito en Desarrollo Urbano avale el plan. Empieza por los fundamentos y motivos, la delimitación del área de estudio y un diagnóstico de 14 temas, entre ellos el medio físico natural, la demografía, los usos del suelo, el mercado inmobiliario, la normatividad urbana, el potencial constructivo máximo y disponible, la infraestructura, el espacio público y la movilidad.
Al diagnóstico del Plan Maestro siguen un pronóstico tendencial y proyectado, una imagen objetivo y las estrategias. La primera estrategia es la zonificación: edificabilidad, coeficientes de ocupación y de utilización del suelo, niveles de construcción, superficie máxima de construcción permitida y densidad de vivienda.
El coeficiente de ocupación del suelo (COS) es, según el artículo 4 del reglamento, la resultante de restar el área libre a la superficie total del predio, y el coeficiente de utilización del suelo (CUS) divide la superficie máxima de construcción permitida entre la superficie total del predio. Después de la zonificación vienen vivienda, equipamiento, infraestructura, espacio público, movilidad, lineamientos para la imagen urbana y una estrategia para mitigar los impactos urbanos y ambientales.
La lista del artículo 42 sigue con una cartera de proyectos con programa multianual de inversiones, etapas de desarrollo e identificación de responsables, un esquema de gobernanza, instrumentos de gestión y financiamiento, un sistema de tasación e indicadores. El artículo 43 del reglamento permite que un Plan Maestro establezca estímulos fiscales para quienes se ajusten a acciones identificadas como prioritarias, y fideicomisos privados para administrar aportaciones por un mayor o mejor aprovechamiento urbano.
Un programa de desarrollo urbano ordena la ciudad y un plan maestro, un área delimitada
La Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (texto vigente de la Consejería Jurídica, última reforma del 22 de julio de 2026) dice en su artículo 33 que la planeación del desarrollo urbano se contiene en el Programa General, los Programas Delegacionales y los Programas Parciales de Desarrollo Urbano. Según su artículo 3, el Programa General determina la política, la estrategia y las acciones del desarrollo urbano en todo el territorio, el Programa Delegacional planea una delegación y el Programa Parcial planea áreas específicas con condiciones particulares.
El Plan Maestro del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal no está en esa lista. Deriva de un programa, y la fracción XII del artículo 42 le pide cumplir «los demás requerimientos que señale el Programa del cual derive». La ley también nombra al Plan Maestro en otro instrumento: según su artículo 46, el proyecto de un Área de Gestión Estratégica contiene la delimitación territorial, el Plan Maestro y las carteras de proyectos sectoriales.
El artículo 43 de la misma ley obliga a las personas físicas o morales, públicas o privadas, a la exacta observancia de los programas. Creo que ahí está la diferencia práctica: el plan maestro de un desarrollador propone cómo ocupar un terreno, y el programa de desarrollo urbano fija qué permite la zonificación de ese terreno.
El polígono de actuación reparte la zonificación entre los predios de un proyecto
Para mover usos y alturas dentro de un conjunto de predios, la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal prevé el polígono de actuación. Su artículo 3 lo define como una superficie delimitada del suelo integrada por uno o más predios, que se determina en los Programas a solicitud de la Administración Pública o de los particulares, para realizar proyectos urbanos mediante la relotificación y relocalización de usos de suelo y destinos.
Según el artículo 76 de la ley, el polígono de actuación se constituye con una manifestación ante la Secretaría de los propietarios y del perito en desarrollo urbano cuando se trata de un predio o de predios colindantes, y con un dictamen de la Secretaría cuando los predios no son colindantes. El artículo 140 del reglamento permite a la Secretaría, sin incrementar la intensidad máxima de construcción permitida, relocalizar usos, aumentar o disminuir alturas y áreas libres con nuevos COS y CUS, e intercambiar el potencial de desarrollo entre los predios participantes, sin rebasar el número máximo de viviendas permitidas.
La solicitud del polígono de actuación lleva un estudio técnico urbano avalado por un Perito en Desarrollo Urbano, con un anteproyecto esquemático en plantas y cortes y el cuadro de áreas por uso y nivel (artículo 141). El acuerdo que aprueba el polígono fija los nuevos lineamientos de área libre, niveles de construcción, superficie máxima de construcción, usos del suelo y densidad de vivienda (artículo 143).
El Plan Maestro y el polígono de actuación tocan el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo, que la Ley Orgánica, en su artículo 31, fracción VII, encarga expedir a la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana. El artículo 158 del reglamento dice que ese certificado se expide de inmediato por la Plataforma Digital, excepto cuando se requiere la aplicación normativa derivada de polígonos de actuación, planes maestros y otros instrumentos.
En Parras de la Fuente, un plan maestro de Método separa el sendero ecuestre de la banqueta
La ficha de Vitivinícola P Parras Coahuila, uno de los 2 proyectos que Método publica en plan maestro, lo describe como el plan maestro de un fraccionamiento residencial de 30 lotes de 2,000 m² sobre un terreno de 97,338 m², con 7,000 m² de amenidades: un Centro Ecuestre con picadero grande, dos picaderos circulares y caballerizas, y una Casa Club con alberca, gimnasio y jardín con juegos.
Aparte, según la misma ficha, un Jardín de Eventos de 4,000 m² recibe a 1,000 invitados, y las vías internas incorporan un sendero ecuestre propio, separado de la banqueta y del área ajardinada.
Parras de la Fuente está en Coahuila, de tal forma que las reglas de la CDMX de este texto no le aplican, y la ficha publicada no describe sus trámites. En la CDMX, el Plan Maestro del reglamento y el polígono de actuación los aprueba la autoridad, no el despacho que dibuja el proyecto.
Si vas a repartir un terreno en varios lotes o edificios y quieres platicar su plano de conjunto con Método, agenda una conversación.