Los honorarios de arquitecto para un proyecto residencial no son un solo número que se paga una vez. Son una estructura de pagos que acompaña el proceso: se paga el anteproyecto cuando el anteproyecto está entregado, el ejecutivo cuando el ejecutivo está producido, y la supervisión durante la obra. Entender esa estructura antes de firmar un contrato evita malentendidos en el punto del proceso donde más cuestan.
Los dos modelos de honorarios más comunes
En México los honorarios de arquitectura para residencia se calculan de dos formas principales:
La primera es el porcentaje sobre el costo de construcción. El estudio acuerda un porcentaje del valor total de la obra —típicamente entre el ocho y el doce por ciento para un servicio completo de anteproyecto, ejecutivo y supervisión— y los pagos se escalonan por etapas. Este modelo tiene la ventaja de que el honorario crece si el proyecto crece, y baja si se ajusta.
La segunda es suma fija por proyecto o por etapa, acordada al inicio con base en el programa, la complejidad y el plazo. Este modelo da certeza de costo al cliente independientemente de variaciones en el mercado de construcción.
Los dos modelos son válidos. Lo que importa es que el contrato sea explícito sobre qué producto entrega cada etapa y cuándo se paga.
Qué produce el anteproyecto y qué produce el ejecutivo
El anteproyecto entrega el partido arquitectónico: plantas de distribución, secciones principales, implantación en terreno y una estimación paramétrica de costo. Es el resultado de resolver las preguntas fundamentales del proyecto: cómo se organiza, cómo responde al terreno, cómo se orienta. El honorario del anteproyecto paga ese trabajo intelectual y de representación.
El proyecto ejecutivo entrega los planos de construcción completos: arquitectura con acotaciones, cortes y alzados; proyecto estructural; instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y especiales; detalles de carpintería, cancelería y acabados; especificaciones técnicas; y memoria de materiales. Es el documento que va a licencia y a licitación. El honorario del ejecutivo paga las semanas de trabajo técnico de un equipo de especialistas coordinados.
La supervisión de obra paga la presencia del arquitecto en campo, la revisión de estimaciones y la toma de decisiones técnicas durante la construcción. Sin supervisión, el proyecto ejecutivo es un documento que puede interpretarse de formas distintas en campo.
La estructura de pagos típica en un proyecto de autor
Un contrato claro para proyecto residencial de autor tiene pagos ligados a entregables, no a fechas arbitrarias:
- Al firmar contrato: anticipo del anteproyecto.
- Al entregar anteproyecto aprobado: pago de cierre de esa etapa, anticipo del ejecutivo.
- En hitos del ejecutivo: pagos parciales a mitad del proceso.
- Al entregar el ejecutivo completo: pago de cierre y anticipo de tramitación.
- Durante la supervisión de obra: pagos mensuales o por estimación de avance.
Esta estructura protege a las dos partes. El cliente no paga por trabajo no producido; el estudio no entrega trabajo sin respaldo económico.
Lo que mueve el honorario hacia arriba o hacia abajo
Más allá del porcentaje o la suma base, hay factores que ajustan el honorario:
- Complejidad técnica del proyecto: suelo difícil, estructura especial, voladizos, sótano.
- Superficie del proyecto: no es proporcional en todos los rangos.
- Si el cliente necesita que el estudio coordine todos los proyectos de especialidades o si los contrata por separado.
- Si hay dos ubicaciones o dos etapas de obra.
- El plazo acordado: un proyecto que requiere entrega acelerada tiene un costo diferente.
La matriz de opciones aplica también para honorarios: presentamos lo que el servicio incluye y lo que queda fuera, para que la decisión sea comparando, no adivinando.
Próximos pasos
La conversación sobre honorarios tiene más sentido cuando el programa del proyecto existe aunque sea en borrador. Con el programa sobre la mesa se puede dar una estructura de honorarios real, no un rango genérico de internet.