El proceso de ampliación de una vivienda tiene fases que no se pueden saltarse sin consecuencias en costo, tiempo o calidad. Cada etapa produce algo concreto que es insumo de la siguiente. Saltarse el análisis estructural produce una ampliación que puede tener problemas. Saltarse el proyecto ejecutivo produce sobrecostos en obra. Saltarse los permisos produce construcción irregular.
En MÉTODO trabajamos con un proceso claro y documentado. El cliente sabe en qué fase está, qué se produce en ella y cuánto tarda.
Fase 1: Análisis y diagnóstico (2-4 semanas)
Antes de diseñar hay que entender lo que existe. Esta fase produce:
- Levantamiento arquitectónico. Si no hay planos existentes, se mide y dibuja lo construido. Si los hay, se verifican contra la realidad.
- Diagnóstico estructural. Inspección visual de cimentación visible, muros, losas. En edificios de más de 20 años, se recomienda análisis estructural formal por calculista.
- Diagnóstico de instalaciones. Estado de instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias. Qué se puede aprovechar, qué hay que cambiar.
- Revisión de uso de suelo. Verificación de lo que permite el predio en metros cuadrados, niveles y alturas.
Al final de esta fase, el arquitecto puede decir qué es posible y qué no. Sin ese diagnóstico, cualquier propuesta es especulativa.
Fase 2: Programa de necesidades (1-2 semanas)
El programa de necesidades es la lista de lo que la ampliación debe resolver. No es la lista de espacios —es la lista de necesidades que se traducen en espacios.
"Necesito un lugar donde trabajar desde casa con puerta que cierre y luz natural" es un programa. "Quiero un cuarto de 3 x 4 metros" es un pre-diseño. La diferencia importa porque el arquitecto puede resolver el programa de distintas maneras, algunas más eficientes que la pre-solución del cliente.
El programa también define las prioridades: qué es imprescindible, qué es deseable y qué sería ideal si el presupuesto lo permite. Esa jerarquía guía las decisiones en todas las fases siguientes.
Fase 3: Partido arquitectónico (2-3 semanas)
El partido es la propuesta conceptual: cómo se organiza la ampliación en relación con la casa existente, dónde va, con qué orientación, con qué sistema estructural y con qué materiales principales.
En MÉTODO presentamos la matriz de opciones en esta fase: dos o tres alternativas de partido comparadas en metros cuadrados, impacto en la casa existente, estimación de costo y ventajas y desventajas de cada una. El cliente elige con información, no de memoria.
El partido aprobado es el punto de no retorno del diseño. Cambiar de partido después de desarrollar el proyecto ejecutivo cuesta tanto como empezar de nuevo.
Fase 4: Proyecto ejecutivo (4-8 semanas)
El proyecto ejecutivo es el conjunto completo de documentos de construcción:
- Planos arquitectónicos: plantas, cortes, fachadas, detalles de carpintería y acabados
- Planos estructurales: cimentación, estructura de muros, losas, techos
- Planos de instalaciones: hidráulicas, sanitarias, eléctricas, gas
- Especificaciones técnicas: qué material, qué marca o equivalente, qué proceso
- Catálogo de conceptos: lista de partidas con unidades y cantidades para presupuestar
El proyecto ejecutivo es lo que determina la calidad de la obra. Sin él, el contratista improvisa, y la improvisación en obra cuesta dinero.
El tiempo de esta fase depende de la complejidad del proyecto. Una ampliación de una recámara y baño puede tardar cuatro semanas. Una ampliación de dos niveles con rediseño de instalaciones puede tardar ocho o más.
Fase 5: Gestión de permisos (4-12 semanas)
Con el proyecto ejecutivo terminado, se inicia el trámite de licencia de construcción ante el municipio. Los tiempos varían según el municipio y la complejidad del proyecto.
En esta fase, el DRO (Director Responsable de Obra) firma los planos y los presenta ante la autoridad. El arquitecto coordina la respuesta a los requerimientos del municipio si los hay.
El proyecto no puede empezar la obra sin la licencia. Comenzar antes es construir sin permiso con todos los riesgos que eso implica.
Fase 6: Concurso de obra (2-3 semanas)
Con el catálogo de conceptos y los planos del proyecto ejecutivo, se invita a dos o tres contratistas a presentar presupuesto. Los presupuestos se comparan partida por partida —no precio global contra precio global.
La comparación de presupuestos con catálogo de conceptos idéntico permite identificar dónde cada contratista cotiza diferente y por qué. Esa conversación antes de contratar previene malentendidos durante la obra.
Fase 7: Obra y supervisión (4-12 meses)
La obra comienza con la contratación del ejecutor. La supervisión puede ser:
- Supervisión periódica (visitas): el arquitecto visita la obra en puntos clave para verificar que se ejecuta conforme al proyecto. El contratista tiene autonomía en la ejecución diaria.
- Supervisión de obra (residente): un arquitecto residente está en la obra de forma continua. Recomendado en proyectos de mayor complejidad o cuando la calidad del acabado es el factor crítico.
La fase de obra termina con la constancia de terminación de obra y la actualización del registro catastral.
Fase 8: Entrega y cierre (1-2 semanas)
La entrega incluye el recorrido final con el cliente, el listado de detalles pendientes (punch list) y la resolución de esos detalles. También incluye la entrega del expediente de obra: planos as-built, manuales de materiales y equipos, garantías de contratistas.
Próximos pasos
Entender las fases del proceso antes de iniciarlo es lo que permite planear bien el tiempo y el presupuesto. Ninguna fase es prescindible, pero sí tienen flexibilidad en el nivel de detalle según la escala del proyecto.
En MÉTODO aplicamos este proceso en cada encargo, desde ampliaciones pequeñas hasta proyectos de autor completos. Conoce el método de MÉTODO para entender cómo lo llevamos a la práctica.