Dar un costo por metro cuadrado de remodelación de casa vieja sin ver la casa es irresponsable. El estado de la estructura, las instalaciones, la presencia de humedad, el tipo de cimentación y el nivel de acabado deseado producen rangos de presupuesto que pueden diferir en cuatro o cinco veces para la misma superficie.
Lo que sí existe son los factores determinantes del costo, y entenderlos permite construir un presupuesto honesto antes de comprometerse con ningún contratista.
Por qué las casas viejas sorprenden en obra
Una casa de más de treinta años en México tiene, con alta probabilidad, alguna combinación de los siguientes problemas que solo se revelan cuando empieza la obra:
Instalaciones eléctricas fuera de norma. Calibres de cable incorrectos, ausencia de tierras físicas, contactos sin tierra, tableros sin interruptores diferenciados, instalaciones empotradas sin conduit. En casas de los años setenta o anterior, es casi la regla.
Instalaciones hidráulicas deterioradas. Tuberías de plomo (en casas anteriores a los ochenta), tuberías de hierro galvanizado oxidado, conexiones de acoplamiento que nunca se sellaron bien. El diagnóstico antes de comenzar es imprescindible.
Humedades en muros o cimentación. La humedad por capilaridad sube desde la cimentación. La humedad por filtración entra por cubiertas, azoteas o juntas entre materiales. Ninguna de las dos se ve a simple vista en un recorrido de visita.
Cimentación insuficiente o dañada. En casas de mampostería tradicional o adobe, la cimentación puede ser una trabe corrida de concreto simple o de cal y piedra sin acero. Eso soporta los muros originales pero puede no soportar modificaciones.
Estructura de madera en cubierta. Vigas de madera en cubiertas antiguas pueden tener polilla, pudrición por humedad o secciones insuficientes para las cargas actuales.
Los factores que determinan el costo
Cada remodelación de casa vieja tiene su propio presupuesto, pero los factores que lo construyen son siempre los mismos:
Superficie intervenida. No toda la casa necesita el mismo nivel de intervención. Una remodelación puede ser total (todo) o parcial (solo cocina y baños, o solo fachada). La superficie real de trabajo determina el costo.
Nivel de acabado. Un baño con cerámica comercial y sanitarios de catálogo tiene un costo por metro cuadrado de trabajo muy diferente al de un baño con recubrimiento de piedra, herrería de autor y sanitarios de marcas especiales.
Estado de instalaciones. Si las instalaciones están en buen estado, se conservan. Si hay que cambiarlas, el costo de instalaciones puede representar entre el 20 y el 35 por ciento del costo total de una remodelación integral.
Necesidad de apuntalamiento o refuerzo. Si la estructura necesita refuerzo —castillos nuevos, losa de cubierta de reemplazo, refuerzo de cimentación— ese costo es significativo y no tiene correlación simple con la superficie.
Acceso y logística de obra. Una casa en barrio histórico con calles angostas tiene costos de logística diferentes a una en fraccionamiento con acceso amplio.
Cómo construir un presupuesto real
El proceso correcto para presupuestar una remodelación de casa vieja tiene cinco pasos:
Diagnóstico físico. Levantamiento arquitectónico (si no hay planos), inspección visual de muros, cubierta, pisos y sótano si existe. Prueba de presión de instalaciones hidráulicas. Revisión del tablero eléctrico.
Programa de necesidades. Qué se quiere cambiar, qué se quiere conservar, qué nivel de acabado se busca. Sin programa no hay presupuesto coherente.
Proyecto ejecutivo. Planos de demolición, construcción nueva, instalaciones y acabados. Sin proyecto ejecutivo, cualquier presupuesto es una estimación con margen de error del 40 por ciento.
Catálogo de conceptos. Lista de partidas con unidades, cantidades y especificaciones. Al menos dos contratistas deben presupuestar el mismo catálogo para comparar.
Reserva de imprevistos. Entre el quince y el veinte por ciento del costo de obra. Este monto no es ganancia del contratista —es el colchón real para los problemas que aparecen al abrir muros.
Cuándo conviene remodelar vs. demoler
La pregunta correcta no es cuánto cuesta remodelar, sino si remodelar es la mejor inversión para ese resultado.
Remodelar una casa vieja tiene sentido cuando:
- La estructura principal está en buen estado y con capacidad de carga disponible
- El terreno tiene restricciones de uso de suelo que no permiten construir más metros de los que ya existen
- La casa tiene materiales, escala o carácter que vale la pena conservar
- El costo de demolición y construcción nueva supera en más del treinta por ciento al de la remodelación
Demoler y construir de nuevo tiene sentido cuando:
- La casa tiene daños estructurales graves que hacen el refuerzo más caro que la construcción nueva
- El programa de necesidades es tan diferente a lo que hay que la remodelación implica demoler el setenta por ciento de lo construido
- El reglamento de uso de suelo permite mayor aprovechamiento que el actual
Próximos pasos
Antes de hablar de costos, una remodelación de casa vieja necesita un diagnóstico. Sin él, cualquier número que recibas tiene un margen de error que puede hacer irreconocible tu proyecto a mitad de obra.
En MÉTODO comenzamos cada proyecto de remodelación con el diagnóstico antes del presupuesto. Si quieres entender cómo funciona ese proceso, conoce el método de MÉTODO.