En una obra residencial de autor, la coordinación de proveedores y subcontratistas es tan importante como el diseño. Entrar en el orden equivocado, contratar antes de tener el ejecutivo definido o seleccionar proveedores sin criterio técnico son las causas más frecuentes de retrasos, retrabajos y costos imprevistos.
Por qué el orden de entrada importa
La construcción es un proceso secuencial con dependencias estrictas. Algunas actividades no pueden ocurrir hasta que otras estén terminadas; otras pueden suceder en paralelo. La matriz constructiva es el documento que organiza esa secuencia.
En un proyecto residencial con materialidad honesta, las dependencias son más rígidas que en construcción convencional:
El concreto aparente no tiene corrección. Si el encofrado falla, el acabado falla. El carpintero que construye la cimbra de concreto aparente debe entrar antes que cualquier otro acabado, con tiempo suficiente para hacer muestras y ajustes.
La piedra requiere tiempo de pedido. Una cantera de calidad no entrega en una semana. Si el proveedor de piedra no entra al proceso en la fase de proyecto ejecutivo para acordar especificaciones y tiempos de entrega, la obra se detiene esperando material.
Las instalaciones deben coordinarse con la estructura antes de colar. Un ducto de instalaciones que no está previsto en la estructura genera rompimientos costosos después del colado. El ingeniero de instalaciones entra durante el ejecutivo, no cuando empieza la obra.
La secuencia típica de entradas
Durante el proyecto ejecutivo:
- Ingeniero estructurista: desde el inicio del ejecutivo
- Ingeniero de instalaciones: desde la primera planta ejecutiva
- Proveedor de cantera o piedra: para acordar especificaciones y tiempos
- Proveedor de madera estructural: si aplica, para definir escuadrías y tratamientos
Al inicio de la licitación (proyecto ejecutivo al 70 por ciento):
- Constructor general o maestro de obras: para revisar proyecto y cotizar
- Empresa de impermeabilización: para revisar detalles de azotea y cimentación
Al inicio de la obra:
- Residente de obra: primer día
- Laboratorio de suelos: si la cimentación es especial
En fase de estructuras:
- Cimbrador especializado (para concreto aparente)
- Acerería y herrería estructural
En fase de instalaciones:
- Instalador hidrosanitario
- Electricista
- Instalador de climatización
En fase de acabados:
- Cantero o colocador de piedra
- Carpintero de obra (mueble de obra, cancelería de madera)
- Herrero de acabados (cancelería metálica, herrería decorativa)
- Vidriería
- Instalador de iluminación especial
Al final de la obra:
- Paisajista: cuando la construcción ya no genera polvo ni daños
- Instalador de mobiliario de diseño
El riesgo de contratar antes de tiempo
Contratar al constructor general cuando el ejecutivo está apenas al veinte por ciento genera una cotización basada en supuestos. Cuando los planos definitivos llegan, el costo real puede ser significativamente distinto al cotizado.
El constructor que cotiza un proyecto incompleto se protege con un presupuesto con mucho margen de incertidumbre o con una cotización baja que después se llena de extras. Ninguna de las dos opciones sirve al cliente.
En MÉTODO recomendamos abrir la licitación cuando el ejecutivo tiene las especialidades coordinadas y los detalles críticos resueltos. Eso suele ser al setenta u ochenta por ciento del ejecutivo.
Quién gestiona la coordinación
La coordinación de proveedores y subcontratistas puede ser responsabilidad del arquitecto supervisor, del cliente o de un administrador de obra contratado para ese fin. El modelo debe quedar claro antes de que empiece la obra.
Si el arquitecto asume la coordinación, eso debe reflejarse en los honorarios de supervisión. Si el cliente la asume, necesita tiempo y conocimiento técnico suficiente para hacerlo bien.
Próximos pasos
En MÉTODO definimos la matriz constructiva como parte del proyecto ejecutivo, antes de que llegue el primer camión de material a la obra. Ese orden es la diferencia entre una obra predecible y una llena de sorpresas.
Conoce el método de MÉTODO y cómo coordinamos el proceso constructivo desde el diseño.