Construir una residencia de autor en Ciudad de México toma entre 20 y 30 meses desde el primer contacto hasta la entrega de llaves. Ese rango existe porque el cronograma depende de factores que solo se conocen cuando el proyecto arranca: la complejidad del programa, las condiciones de la parcela y el tiempo de tramitación de permisos en la alcaldía correspondiente.
Las fases del proceso y sus plazos reales
Un proyecto residencial en MÉTODO pasa por estas etapas:
- Definición de programa y visita a terreno: dos a tres semanas.
- Anteproyecto (partido arquitectónico, sección como relato, opciones de distribución): seis a ocho semanas.
- Revisión y aprobación del anteproyecto por el cliente: dos a cuatro semanas, dependiendo de la velocidad de retroalimentación.
- Desarrollo arquitectónico: ocho a doce semanas.
- Proyecto ejecutivo completo (estructura, instalaciones, detalles): diez a dieciséis semanas.
- Tramitación de licencia de construcción: dos a seis meses, según alcaldía.
- Licitación y contratación de obra: cuatro a seis semanas.
- Construcción: doce a dieciocho meses según metros cuadrados y complejidad.
El proceso antes que el estilo: estas fases no se acortan sin consecuencias. Cada una alimenta a la siguiente.
Qué determina si un proyecto está en el límite corto o el largo
El plazo de 20 meses aplica a proyectos de menor complejidad: una parcela plana en suelo firme, un programa sin sótano, una alcaldía con proceso de licencias eficiente, y un cliente con disponibilidad para aprobar avances sin demoras.
El plazo de 30 meses o más aparece cuando hay uno o más de estos factores: terreno en ladera o con condiciones geotécnicas especiales, programa que incluye sótano o estructura compleja, trámites en alcaldías con carga administrativa alta, o cambios de programa durante el desarrollo del proyecto.
Los cambios de programa son el factor que más frecuentemente extiende el cronograma y el presupuesto. Por eso el anteproyecto existe: para cristalizar las decisiones de programa antes de que el proyecto ejecutivo esté en proceso.
Permisos en CDMX: el cuello de botella más común
La licencia de construcción en Ciudad de México la emite la alcaldía donde está ubicado el predio. Los tiempos varían de forma importante: algunas alcaldías tienen sistemas digitalizados con plazos de dos a tres meses; otras requieren trámites presenciales con tiempos menos predecibles.
El proyecto ejecutivo debe estar completo antes de iniciar el trámite. Presentar planos incompletos o con inconsistencias genera requerimientos adicionales que alargan el proceso. En MÉTODO entregamos el expediente de trámite como parte del proyecto ejecutivo, revisado internamente antes de presentación.
La supervisión de obra como parte del cronograma
La construcción sin supervisión arquitectónica genera dos problemas: decisiones de taller o campo que se apartan del proyecto ejecutivo, y acumulación de cambios que se "resuelven" sin registro. Ambos encarecen la obra y difuminan la intención del proyecto.
En MÉTODO la supervisión de obra es parte del servicio. Incluye visitas de campo con frecuencia definida en contrato, revisión de estimaciones de avance, coordinación con el contratista y registro de cambios. El proyecto de autor no termina cuando se entregan los planos.
Próximos pasos
Si tienes un terreno en CDMX o estás evaluando uno, el primer paso útil es entender qué alcaldía y qué uso de suelo aplican: esos dos datos determinan buena parte del cronograma de trámites. Una conversación inicial con nuestro equipo puede orientarte sobre los tiempos reales antes de comprometerte con un predio.