La licencia de uso de suelo es el documento con el que la autoridad urbana de tu ciudad hace constar qué usos permite la norma en un predio y con qué condiciones. En la Ciudad de México (CDMX) el documento es el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo, que según el Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal «no constituye permiso, autorización o licencia alguna», y en el municipio de Querétaro es el Dictamen de Uso de Suelo, que emite la Dirección de Desarrollo Urbano municipal. Los pasos, la vigencia y el costo cambian de un municipio a otro.
El uso de suelo de un predio lo fijan los programas de desarrollo urbano
En la Ciudad de México, la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (en el texto vigente que publica la Consejería Jurídica de la Ciudad de México, con última reforma del 22 de julio de 2026) obliga en su artículo 43 a las personas físicas o morales, públicas o privadas, a la exacta observancia de los programas de desarrollo urbano. Los programas delegacionales y parciales asignan a cada predio una zonificación, es decir, los usos permitidos, el número de niveles y el porcentaje de área libre.
La zonificación se escribe con una clave. En una resolución de 2025, la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México (PAOT) cita para un predio de la alcaldía Benito Juárez la clave H/3/20, que significa habitacional, 3 niveles máximo de construcción y 20 % mínimo de área libre.
En el municipio de Querétaro, la página de la Secretaría de Desarrollo Urbano remite al Programa Municipal de Desarrollo Urbano, donde están la tabla de compatibilidad de usos de suelo y los planos de zonificación por delegación con su normatividad.
En la CDMX la licencia de uso de suelo se llama Certificado Único de Zonificación
El artículo 92 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal dice que el Registro de Planes y Programas expide el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo, su versión digital y, en su caso, el Certificado de Acreditación de Uso del Suelo por Derechos Adquiridos.
El certificado por derechos adquiridos reconoce los derechos de uso del suelo que da el aprovechamiento legítimo y continuo de un inmueble desde antes de que entrara en vigor el programa que los prohibió. El artículo 11 de la misma ley pide además que el notario obtenga uno de los 2 certificados antes de cualquier acto traslativo de dominio.
El Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (texto vigente de la Consejería Jurídica, con última reforma del 25 de octubre de 2023) regula el certificado en su artículo 158, fracción I. Según ese artículo, la expedición del certificado es inmediata a través de la Plataforma Digital, salvo casos que requieren instrumentos como los polígonos de actuación, y el documento «no constituye permiso, autorización o licencia alguna».
El artículo 21 del mismo reglamento pide que el certificado contenga la zonificación, la superficie de área libre, la superficie de desplante, la superficie máxima de construcción, los usos del suelo permitidos y las normas de ordenación que aplican al inmueble. La Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México da en su artículo 31, fracción VII, la facultad de expedir esos certificados a la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana, que según una resolución de la PAOT del 30 de junio de 2025 antes era la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda.
El certificado de la CDMX dura uno o dos años y entra en otros trámites
El artículo 158 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal fija una vigencia de uno o dos años, a elección de la persona solicitante, en relación con el pago de derechos que realice. El certificado permanece vigente si se pagan los derechos anuales en los 15 días hábiles previos a su vencimiento, y deja de estarlo cuando se modifica el uso o la superficie del inmueble, o cuando cambian los programas delegacionales o parciales que le aplican. Para obra pública y para vivienda de interés social o popular financiada con recursos públicos, la vigencia es la que dure la obra.
La Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal hace de la publicitación vecinal, en su artículo 94 Bis, un requisito previo al registro de la manifestación de construcción tipo B o C. Su artículo 94 Quater pide para ese procedimiento la constancia de alineamiento y número oficial vigente y uno de estos documentos: el certificado único de zonificación de uso de suelo específico y factibilidades, el certificado por derechos adquiridos o el resultado de la consulta del Sistema de Información Geográfica relativo al uso y factibilidades del predio.
Esa lista junta el uso de suelo con las factibilidades, y creo que la de agua potable y drenaje es la que más condiciona el tamaño de una obra. La ley también cruza el uso de suelo con el agua cuando se propone cambiar un programa: el artículo 42 pide la opinión del Director General del Sistema de Aguas de la Ciudad de México, y el artículo 42 Ter manda desechar de plano la iniciativa que tenga opinión técnica negativa o desfavorable de ese organismo.
COS y CUS traducen la zonificación a metros cuadrados
La Norma General de Ordenación número 1, publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 8 de abril de 2005 (copia en el acervo de la PAOT), explica cómo se leen los números de la clave. El coeficiente de ocupación del suelo (COS) sirve para obtener la superficie de desplante en planta baja, restando a la superficie del predio el área libre, y el coeficiente de utilización del suelo (CUS) es la relación entre la superficie construida en todos los niveles y la superficie del terreno.
Según la misma norma, el COS por la superficie del predio da la superficie de desplante, y el CUS por la superficie del predio da la superficie máxima de construcción. Como ejemplo propio y no de la norma, con la clave H/3/20 en un predio de 200 m², esas fórmulas dan un desplante de 160 m² y una superficie máxima de construcción de 480 m².
En Querétaro el municipio separa el informe del dictamen de uso de suelo
La Secretaría de Desarrollo Urbano del municipio de Querétaro describe el Informe de Uso de Suelo como un documento informativo, que indica qué actividades están permitidas en un terreno y no las autoriza. Según la cédula del informe, cuesta 3.74 UMA (Unidad de Medida y Actualización) y se responde en 5 días hábiles, o en 9 cuando el uso requiere un análisis adicional (tipo C).
El Dictamen de Uso de Suelo es, en palabras de la misma Secretaría, la autorización oficial que determina si una actividad puede realizarse en un terreno y sus condicionantes, y es necesario cuando se pretende un uso distinto al habitacional unifamiliar o cuando se busca construir 2 o más viviendas en un mismo terreno.
Con los datos del tríptico municipal vigente desde el 11 de diciembre de 2025, una forma útil de ordenar el trámite es esta:
- Pide el informe si todavía no sabes si tu uso está permitido.
- Reúne la solicitud original firmada por las personas propietarias o sus representantes legales, la identificación oficial vigente, 3 fotos nítidas (la fachada y los 2 predios colindantes) y, si hay más de un propietario, la escritura inscrita en el Instituto Registral y Catastral.
- Ingresa en ventanilla o en línea, con el predial al corriente, y paga el cobro inicial de 6.24 UMA.
El tiempo de entrega es de 5 días hábiles para los tipos A y B y de 9 para el tipo C, y según la cédula del dictamen puede cambiar en trámites de alto riesgo, condominios o fraccionamientos. El tríptico pone la vivienda de hasta 2 unidades en el tipo A, la de 3 a 39 en el B y la de 40 o más en el C. Los trámites por regularización, obra nueva o cambio de superficie generan un pago complementario, y la cédula del dictamen dice que la vigencia es la que indique el documento.
Si el uso que quieres no está permitido, hay vías y ninguna es automática
En la Ciudad de México, si el uso ya existía antes del programa que lo prohibió, el camino es el certificado por derechos adquiridos del artículo 92 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal. Para comercio, servicios u oficinas que la ley califica de «bajo impacto urbano», en locales de hasta 250 m² construidos, el artículo 42 Quinquies prevé una solicitud de cambio de uso ante la Secretaría, con resolución en un plazo que no excede 40 días hábiles. Ese procedimiento no aplica en predios dentro de programas parciales ni a gasolinerías, verificentros, rastros, frigoríficos, mudanzas o paquetería.
Para cambios mayores, los artículos 41 y 42 regulan las iniciativas de decreto que reforman un programa. En el municipio de Querétaro, la cédula del dictamen de la Secretaría de Desarrollo Urbano reconoce los acuerdos de cabildo que autorizan una modificación a la normatividad por zonificación, un cambio de uso de suelo o un incremento de densidad.
Si el dictamen sale negativo, el tríptico de Querétaro permite reingresar la solicitud con el mismo folio una vez corregidas las observaciones y sin que hayan pasado más de 2 meses naturales desde el pago, únicamente en Centro Cívico y con el visto bueno del Departamento de Trámites de Uso de Suelo. Creo que, antes de cualquiera de estas vías, conviene revisar si el programa arquitectónico cabe en la zonificación que ya tiene el predio.
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Si ya tienes el predio y quieres revisar qué cabe en él antes de dibujar, agenda una conversación.