El árbol de decisiones de un proyecto residencial en Monterrey define qué preguntas se responden en cada etapa y en qué orden. La regla es simple: las decisiones que más impactan el resultado —y que más cuestan si se cambian tarde— se toman al principio. El proceso antes que el estilo aplica también a la secuencia de decisiones.
Las preguntas que se responden primero
Antes de diseñar cualquier espacio, hay preguntas de contexto que determinan el rango de posibilidades del proyecto:
Del predio:
- ¿Cuál es la orientación y la geometría disponible?
- ¿Cuáles son las restricciones normativas (alineamiento, altura máxima, CUS, COS)?
- ¿Hay topografía relevante? ¿Pendiente, diferencia de nivel?
- ¿Qué microclima tiene el predio en el contexto metropolitano de Monterrey?
Del programa:
- ¿Quiénes habitan la casa y cómo la usan?
- ¿Cuál es el presupuesto total de construcción?
- ¿Hay requerimientos especiales de accesibilidad, seguridad, privacidad?
Del sitio climático:
- ¿De dónde vienen el sol y el viento?
- ¿Qué estrategia bioclimática es viable con la orientación del predio?
- ¿Cuáles son los materiales disponibles localmente?
Esas preguntas se responden en la primera semana del anteproyecto. Sus respuestas definen el rango de posibilidades del proyecto antes de que exista ninguna imagen.
Las tres alternativas del anteproyecto
Con las preguntas de contexto respondidas, en MÉTODO preparamos tres partidos arquitectónicos alternativos para cada proyecto residencial en Monterrey. Ese no es un ejercicio de estilo: es la aplicación de lo que llamamos la matriz de opciones.
Cada partido responde al mismo predio y al mismo programa, pero con decisiones distintas:
- Partido A: Puede priorizar la relación con el jardín y maximizar la superficie abierta al norte.
- Partido B: Puede organizar la casa alrededor de un patio central que actúa como regulador térmico.
- Partido C: Puede resolver el programa en un solo nivel para minimizar escaleras y maximizar la superficie de cubierta verde.
Cada partido tiene sus implicaciones de costo, de comportamiento térmico, de habitabilidad y de relación con el entorno. La presentación incluye esas implicaciones de forma explícita. El cliente elige comparando, no adivinando.
La decisión del partido: el nodo más importante del árbol
La elección del partido arquitectónico es el nodo más importante del árbol de decisiones. Una vez seleccionado el partido, todas las decisiones posteriores son consecuencia de él.
Cambiar el partido después de elegirlo —por ejemplo, pasar de una casa de patio central a una casa lineal— implica rehacer el anteproyecto desde el inicio. Cambiar el partido durante el proyecto ejecutivo implica costos mucho mayores. Cambiar el partido durante la obra puede ser catastrófico.
Por eso la elección del partido se hace con información completa y con tiempo suficiente para revisarla. En MÉTODO presentamos los tres partidos con sus secciones bioclimáticas, sus diagramas de programa, sus estimados de costo de construcción y sus notas sobre habitabilidad. No hay decisión apresurada.
Las decisiones del proyecto ejecutivo
Una vez seleccionado el partido, el proyecto ejecutivo desarrolla las decisiones de detalle. En el árbol, estas son nodos de segunda y tercera generación: importantes, pero condicionadas por las decisiones del anteproyecto.
Decisiones típicas del proyecto ejecutivo en Monterrey:
- Sistema estructural: losa plana con columnas, muros de concreto reforzado, estructura metálica
- Espesor y sistema de muros: concreto de 20 o 25 cm, con o sin aislante exterior
- Tipo de impermeabilización de cubierta
- Carpintería: perfil y doble cámara, tipo de vidrio (control solar, bajo emisivo, templado)
- Acabados: especificación de piedra, tipo de concreto aparente, acabado de pisos
Esas decisiones se documentan en el expediente de proyecto ejecutivo, que es el documento que va a licitación con constructoras y al trámite de permiso ante el municipio.
El trámite en Monterrey: lo que hay que saber
En el área metropolitana de Monterrey, el trámite de permiso de construcción involucra a los municipios correspondientes (San Pedro, Monterrey, San Nicolás, etc.), cada uno con sus propios tiempos y requisitos.
El árbol de decisiones incluye el trámite como una etapa formal:
- Presentación del expediente al municipio con planos arquitectónicos, estructurales y memoria de cálculo
- Alineamiento y número oficial
- Pago de derechos según el coeficiente de utilización del suelo
- Manifestación de impacto ambiental si el proyecto supera ciertos umbrales
El tiempo de trámite varía: entre 6 semanas y 6 meses según el municipio y la complejidad. Ese tiempo afecta el inicio de obra y debe quedar en el programa del proyecto desde el inicio.
La supervisión de obra: el último nodo del árbol
La supervisión de obra cierra el árbol de decisiones. No es la etapa donde se toman decisiones importantes: es la etapa donde se verifica que las decisiones tomadas en las etapas anteriores se ejecuten correctamente.
En MÉTODO, la supervisión de obra incluye:
- Revisión de la ejecución de los detalles constructivos críticos: encuentros de cubierta, juntas de dilatación, sistema de impermeabilización
- Verificación de los espesores y materiales especificados en el proyecto ejecutivo
- Aprobación de materiales de acabado antes de su instalación
Las decisiones no documentadas en el proyecto ejecutivo que aparecen en obra —adaptaciones, variantes, cambios por disponibilidad de material— se resuelven con el arquitecto antes de ejecutarse.
Próximos pasos
Si estás iniciando un proyecto residencial en Monterrey, el árbol de decisiones correcto empieza por el análisis del predio y el programa antes de cualquier imagen de referencia o de concepto.
Conoce el método de MÉTODO para entender el proceso completo que seguimos desde el análisis de predio hasta la supervisión de obra en cada proyecto residencial.